Rynek gruntów inwestycyjnych w Warszawie 2023

Rynek gruntów inwestycyjnych w Warszawie 2023

Ostatni rok przyniósł znaczące zmiany na rynku gruntów inwestycyjnych pod zabudowę wielorodzinną w Warszawie. Łączna wartość transakcji sukcesywnie spadała od trzech lat. Odnotowano jednak wzrost koncentracji kontraktowanych gruntów tam, gdzie ceny były najniższe, co wskazuje na bardziej strategiczne podejście inwestorów szukających bardziej dostępnych i korzystnych cenowo lokalizacji mających minimalizować ryzyko i maksymalizować potencjalne zyski. Zespół INWI przeanalizowali ostatnie dane transakcyjne na rynku gruntów inwestycyjnych w stolicy. Co pokazały doświadczenia z ostatnich dwóch lat? Jakie są dalsze perspektywy dla sektora wielorodzinnego? Na te pytania odpowiadają eksperci INWI – firmy będącej liderem w sektorze nieruchomości gruntowych, mieszkaniowych, logistycznych i handlowych.

Spadek dynamiki rynku

Warty uwagi jest fakt, że od kilku lat deficyt gruntów inwestycyjnych systematycznie się pogłębia. Zgodnie z danymi INWI w Warszawie w 2023 roku odnotowano spadek liczby transakcji o 8% względem roku poprzedniego. Ma to swoje przełożenie na łączną powierzchnię oraz sumaryczną wartość transakcji, które adekwatnie malały z roku na rok. W 2021 roku powierzchnia transakcji gruntów pod zabudowę wielorodzinną plasowała się w okolicach 800 tys. m2, rok później spadła do nieco ponad 500 tys. m2, w 2023 r. natomiast wyniosła zaledwie 350 tys. m2. Zmniejszająca się dynamika sygnalizuje jednak stabilizację warunków na rynku. Inwestorzy są bardziej świadomi i przewidywalni w swoich decyzjach, co sprzyja bardziej zrównoważonemu rozwojowi. Dodatkowo mniejsza liczba transakcji sugerować może większe skupienie na długoterminowych celach inwestycyjnych, które mają większy potencjał na dłuższą metę. Spadek dynamiki rynku stanowi okazję do wdrożenia nowych strategii inwestycyjnych. Firmy deweloperskie i inwestorzy mogą koncentrować się na jakościowych aspektach inwestycji, starannie analizując projekty i minimalizując ryzyko, co w dłuższym okresie powinno przynosić znaczące korzyści. Naturalna konsolidacja rynku daje również szansę dla firm ze stabilnymi fundamentami, zwiększając perspektywy na długoterminowy sukces i ugruntowując ich pozycję na rynku.
“Obserwujemy spadek liczby transakcji inwestycyjnych w stolicy. Interpretujemy to jako sygnał stabilizacji warunków rynkowych oraz większego skupienia inwestorów na długoterminowych celach, co może przynieść korzyści w perspektywie czasowej” mówi Mariusz Urbański, Development Director w INWI.

Dynamika i zróżnicowanie przestrzenne cen gruntów

W pierwszej połowie roku 2023 eksperci INWI zaobserwowali wyraźny spadek średniej ceny za metr kwadratowy gruntu względem adekwatnego okresu w roku poprzednim. Wyniosła ona 2 211 zł/m2, czyli o prawie 800 zł za metr kwadratowy mniej niż pierwszej połowie roku 2022. Druga połowa roku 2023 przyniosła wzrost tej ceny do 3 500 zł/m2, co stanowi jednak o ponad 500 za metr kwadratowy mniej niż w drugiej połowie roku 2022. W ujęciu średniorocznym, w 2023 roku wartość gruntów sytuowała się na poziomie 2 908 zł/m2, a w roku poprzednim na poziomie 3 370 m2. Trzynastoprocentowy spadek cen gruntu nie szedł jednak w parze ze zmianą w cenach za powierzchnię użytkową mieszkalną, która utrzymywała się od dwóch lat na bardzo podobnym poziomie.
Dzielnicą o najniższej cenie za grunt oraz PUM była Białołęka, gdzie ceny te wynosiły odpowiednio 1 082 zł oraz 1 033 zł. Był to obszar szczególnie atrakcyjny dla inwestorów, co potwierdza liczba przeprowadzanych transakcji wynosząca 21 w roku 2023 i 22 w roku 2022. Najwyższą cenę za metr kwadratowy gruntu odnotowano w pojedynczej transakcji na warszawskiej Ochocie – 19 272 zł. Cena za PUM dla tej transakcji plasowała się na poziomie bardzo wysokim – 12 144 zł.

Aktywność deweloperów

W raporcie przygotowanym przez INWI przeanalizowana została aktywność deweloperów działających na terenie stolicy, których w roku 2023 było ponad 40. Każdego z nich porównano na podstawie trzech kategorii: sumy powierzchni transakcji, łącznej wartości transakcji oraz łącznego PUM-u na zakontraktowanych terenach. Pod względem powierzchni transakcji i wielkości PUM-u na pierwszym miejscu uplasował się Dantex z nieco ponad 80 tys. m2 zakupionych gruntów, co stanowiło prawie 24% całej powierzchni transakcji w stolicy. Łączny PUM na tych terenach wyniósł 47 373 m2. Największy cenowo zakup dokonał Dom Development, nabywając tereny na Mokotowie i Bemowie za ponad 125 mln zł. Innymi wartymi wymienienia deweloperami aktywnymi na warszawskim rynku nieruchomości byli Profit Development, Develia czy Marvipol, którzy z wcześniej wymienionymi usytuowali się w pierwszej piątce pod względem wielkości i wartości transakcji oraz wielkości PUM.

O INWI

Firma INWI działa w sektorach nieruchomości obejmującej grunty, nieruchomości mieszkaniowe, biurowe, handlowe oraz logistyczne. Aktywnie poszukuje terenów i budynków do realizacji własnych planów inwestycyjnych oraz we współpracy z wiodącymi inwestorami na rynku. Firma bierze również udział w transakcjach typu sale and leaseback (najem zwrotny). Do tej pory INWI zrealizowało ponad 50 projektów, a wartość przeprowadzonych transakcji przekracza 620 mln EUR. Więcej informacji na www.inwi.pl