Recycling miasta – głos przeszłości, czy pieśń przyszłości?

Recycling miasta to proces fizycznej, społecznej i kulturowej transformacji miasta. Celem jest poprawa poziomu życia mieszkańców oraz ocalenie lub wskrzeszenie pamięci miast, lub ich szczególnych fragmentów. Zjawisko recyclingu miejskiego, zwanego też urbanistycznym, znane jest architektom od stuleci. Dawniej idea ta zakładała tchnięcie nowego życia w podupadłe struktury miasta. Dotykała niefunkcjonalnych i niszczejących obszarów oraz optymalizowała je pod kątem potencjału społecznego, ekonomicznego i kulturalnego.

Współczesne pojęcie miejskiego recyclingu różni się od dwudziestowiecznych założeń, które dążyły do przywrócenia obszarów do ich oryginalnego stanu. Dziś, kiedy głównym inwestorem jest podmiot prywatny, częściej adaptuje się istniejące już struktury do aktualnych wymogów kulturowych i społecznych, a także do nowych potrzeb powstałych w wyniku dynamicznego rozwoju i zmian w społeczeństwie. Współczesny recycling urbanistyczny wiąże się z inwestycją w modernizację infrastruktury komunikacyjnej i telekomunikacyjnej, wykorzystaniem alternatywnych źródeł energii oraz energooszczędnością. Również pojedyncze obiekty, a czasem nawet całe dzielnice są realizowane w duchu zrównoważonego rozwoju. Recycling urbanistyczny zyskuje popularność szczególnie w dużych ośrodkach miejskich, gdzie wyraźnie zauważalny jest deficyt gruntów przeznaczonych pod nowe inwestycje.

„Współczesny recycling urbanistyczny to przede wszystkim działalność polegająca na wydobyciu z gruntu czy budynku możliwe największego potencjału. Jeśli istniejący obiekt nie spełnia obowiązujących wymogów, przykładowo związanych z ESG proces ten może wiązać się z jego rozbiórką. ESG to szczególnie ważne dzisiaj wskaźniki, które pomagają firmom raportować działania niemożliwe do bezpośredniego przełożenia na typowo ekonomiczne wskaźniki rozwoju: środowiskowe (environmental), społeczne (social) także związane z ładem korporacyjnym (corporate governance). Takimi obiektami mogą to być przestarzałe instalacje przemysłowe, uśpione obiekty handlowe i przemysłowe, budynki mieszkalne i biurowe sprzed dziesięcioleci. W INWI umiemy zidentyfikować jaką drogą powinien pójść inwestor. Czy dany obiekt można zmodernizować i przywrócić do życia, czy wybrać bardziej radykalne działania. W ten sposób dostarczamy naszym klientom rozwiązania uszyte na miarę” mówi Michał Niczewski, architekt w INWI.

Obok typowego recyclingu urbanistycznego powstają procesy dotyczące rewitalizacji gruntów:

• Recycling gruntów (land recycling) – ponowne wykorzystanie opuszczonych, pustych lub niewykorzystanych gruntów do celów rewitalizacji. Wyróżniamy tu „szary recycling” (grey recycling) i „zielony recykling” (green recycling). O szarym recyclingu mówimy, gdy obiekty typowe dla miasta takie jak budynki lub infrastruktura transportowa zostają przekształcone w drodze przebudowy i adaptacji. Zielony recykling ma miejsce wtedy,  gdy tworzone są „zielone” obiekty miejskie, takie jak  użytki ekologiczne, parki miejskie lub obiekty sportowe.
• Intensyfikacja zabudowy (land densification) definiowane jako zagospodarowanie terenu, które odbywa się w obrębie funkcjonujących kwartałów miasta, przy maksymalnym wykorzystaniu istniejącej infrastruktury zamiast budowania na niezagospodarowanych dotąd Zjawisko to można obserwować na ternach blokowisk z lat 70 i 80 ubiegłego wieku. Taki sposób gospodarowania terenem wpisuje się również w założenia idei miasta 15-minutowego zwanego też „miastem kompaktowym”.

Recycling gruntów

Recycling gruntów obejmuje zarówno zjawisko  intensyfikacji zabudowy, jak i recyclingu sensu stricto. W związku z tym recycling gruntów rozumiany jest szeroko i obejmuje trzy elementy:  budowanie miasta kompaktowego, recycling gruntów szarych oraz recykling gruntów zielonych. Poziom recyclingu gruntów w stosunku do całkowitego użytkowania gruntów pokazuje tzw. wskaźnik recyclingu gruntów (land recycling indicator). Całkowite użytkowanie gruntów rozumiane jest jako wszystkie procesy użytkowania ziemi.

Możliwości wykorzystania procesów recyclingu urbanistycznego jest kilka. Jednym z nich jest adaptacja pustostanów, których odsetek w tkance miasta wzrósł w czasie pandemii (przykładowo w Katowicach oraz Łodzi odnotowano odpowiednio 17% i 20% pustostanów biurowych w 2021 roku) i wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Część pustostanów oczywiście przeznacza się do rozbiórki, choć ten proces nie jest optymalny gospodarczo. Coraz częściej rozważa się adaptację obiektów do zupełnie innych, nowych celów co w efekcie przyczynia się do wzrostu ich wartości.

Świetnym przykładem działań w zakresie recyclingu miejskiego jest francuski deweloper Novaxia. W 2022 roku Novaxia nabyła aktywa nieruchomościowe, które potencjalnie mogą zostać przedmiotem operacji recyclingu na jednostki mieszkalne w perspektywie krótko-, średnio- lub długoterminowej. Całkowita kwota zaangażowana przez spółkę na ten cel wyniosła blisko 550 mln euro. Francja jest jednym z trzech europejskich krajów, po Finlandii i Malcie, w których wskaźnik recyclingu gruntów jest najwyższy.

„W INWI od samego początku istnienia firmy przykładamy dużą wagę do idei zrównoważonego rozwoju i takiegoż budownictwa. Naszą misją jest inicjowanie ambitnych projektów, by przyspieszać rozwój miast i poprawiać komfort życia jego mieszkańców. Łączymy biznes i wartości społeczne, kulturowe i historyczne. Doceniamy potrzeby mieszkańców miast i społeczności, które uwzględniamy we wszystkich naszych działaniach biznesowych. W INWI identyfikujemy ryzyka, ale przede wszystkim szanse, dla których znajdujemy miejsce w procesie inwestycyjnym. Recycling miejski i recycling gruntów to pojęcia, którymi zarządzamy od lat. Znajdujemy nowe, korzystniejsze biznesowo funkcje dla lokalizacji, które straciły swoje pierwotne znaczenie. Nadajemy takim obiektom nową formę użytkowania, co uwalnia niedostępny wcześniej kapitał. Dzięki naszemu doświadczeniu w transakcjach dotyczących gruntów i budynków jesteśmy w stanie szybko zidentyfikować wspomniane szanse, a dzięki temu zmaksymalizować zysk i zapewnić naszym klientom satysfakcjonujące korzyści” mówi Daniel Radkiewicz, CEO INWI.