Co to jest grunt inwestycyjny i co może na nim powstać?

Posiadacze dużych gruntów zazwyczaj zastanawiają się, czy mogą uznać swój teren jako „grunt inwestycyjny”. Właściciele niejednokrotnie spotykają się z informacją, że jest to najbardziej pożądana przez inwestorów nieruchomość, a co za tym idzie najbardziej wartościowa. Co to jest grunt inwestycyjny i jakie są jego rodzaje? Jak wycenić grunt inwestycyjny?  Te zagadnienia przybliżymy w poniższym artykule.

Definicja gruntu inwestycyjnego

Grunty inwestycyjne to nieruchomości, na których, zgodnie z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy może powstać inwestycja związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Mogą to być fabryki, magazyny, hale produkcyjne, czy logistyczne, budynki biurowe, handlowe. Na tego typu gruncie nie mogą powstać budynki mieszkalne. Zabudowania związane z działalnością gospodarczą często charakteryzują się wysokim stopniem uciążliwości dla okolicznych mieszkańców, dlatego tereny inwestycyjne najczęściej usytuowane są na obrzeżach miast lub poza nimi, w okolicy dróg krajowych, ekspresowych lub węzłów autostradowych. Wyjątki stanowią zabudowania biurowe i handlowe, które powstają w miastach, w miejscach dobrze skomunikowanych.

Co może powstać na gruncie inwestycyjnym

To zależy przede wszystkim od wielkości gruntu, lokalizacji, zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub WZ) oraz stanu dróg dojazdowych. W zależności od kombinacji powyższych elementów, na gruncie inwestycyjnym mogą powstać różnego rodzaju zabudowania. Są to przede wszystkim:

Parki Magazynowe

Kompleksy wielkopowierzchniowych magazynów, z których korzysta więcej niż jeden najemca. Lokalizacja tego typu nieruchomości skoncentrowana jest w okolicy dużych miast, ale najczęściej tuż poza ich granicami, wzdłuż największych ciągów komunikacyjnych i przy węzłach autostradowych.

Magazyny typu big-box

Wielkopowierzchniowe obiekty zlokalizowane w okolicach największych aglomeracji miejskich, przeważnie między 10 a 50 km od granic miasta, z dostępem do dróg ekspresowych i autostrad. Głównymi najemcami big boxów są firmy e-commerce, sieci handlowe, dystrybutorzy, firmy logistyczne.

Small business units

SBU to mniejsze magazyny o powierzchni od 500 mkw do 5 000 mkw. W obiektach znajdują się magazyny i biura, a czasem lekka produkcja. Tego typu nieruchomość wybierana jest  najczęściej przez najemców, którym zależy, poza doskonałą lokalizacją, na walorach wizualnych i estetycznych budynku. Small business units zlokalizowane są w dzielnicach przemysłowych miast, zlokalizowanych w niedalekiej odległości od centrum.

Obiekty produkcyjne

Działki przeznaczone pod obiekty produkcyjne są zazwyczaj szczegółowo określone w MPZP. Skomplikowane parametry i szczególne wymagania niezbędne do powstania tego typu zabudowań ograniczają możliwości gruntu – nie każda parcela spełnia założenia obiektów produkcyjnych.

Data center

Budynek tego typu przeznaczony jest do przechowywania infrastruktury informatycznej, przetwarzania danych oraz ich dystrybucji. Charakteryzuje się bardzo dużym zapotrzebowaniem na prąd, lokalizacją z dala od głównych dróg, ale w dobrze skomunikowanej okolicy.

Budynki biurowe

To jeden z najbardziej aktywnych sektorów nieruchomości inwestycyjnych. Na koniec trzeciego kwartału 2022 roku całkowity wolumen inwestycji biurowych w Polsce osiągnął poziom 1,8 miliarda euro. Naturalnie tego typu inwestycje powstają w dużych miastach jak Warszawa, Wrocław, Kraków.

Retail park

Zapotrzebowanie na grunty z przeznaczeniem pod zabudowę wielkopowierzchniowych hal handlowych tzw. retail parków jest wciąż wysokie. Tego typu inwestycje realizowane są w całej Polsce zarówno w granicach dużych miast, jak i poza nimi.

Jak sprawdzić, czy grunt należy do kategorii inwestycyjnych

Najważniejszym aktem prawnym, który pomoże określić status gruntu, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w skrócie MPZP. To w tym dokumencie znajdują się informacje określające jakie wytyczne obowiązują na danym terenie. Zgodnie z Art. 4, pkt. 1. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym MPZP określa „ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu”. MPZP określa nie tylko to, co może powstać na danym gruncie, ale także opisuje parametry takie jak wysokość zabudowania. Dane dotyczące stanu faktycznego gruntu są możliwe do odnalezienia przez Internet lub w Urzędach Gmin. Jeśli dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a inwestor planuje zmienić sposób jej zagospodarowania, można ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku spełnienia kilku warunków, między innymi, gdy co najmniej jedna sąsiadująca działka dostępna z tej samej drogi jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy.

Jak wycenić grunt inwestycyjny

Aby rzetelnie wycenić grunt inwestycyjny, należy w pierwszej kolejności odpowiedzieć na pytanie, jak dużą część powierzchni można przeznaczyć pod inwestycję. Tego typu analiza pomoże oszacować cenę wyjściową, która zostanie odpowiednio doprecyzowana po określeniu parametrów technicznych, które determinują potencjał inwestycyjny. Najważniejsze z nich określone są w dokumentach urzędowych wydanych przez samorządy na szczeblu gminnym, powiatowym i wojewódzkim (np. MPZP). Na podstawie dostępnych dokumentów można obliczyć powierzchnię użytkową i uzyskać odpowiedź na zadane w pierwszym zdaniu pytanie. To jeden z niezbędnych parametrów w celu określenia wartości gruntu. Jeżeli działka jest objęta dodatkowymi uwarunkowaniami (leży w strefie rekultywacji, nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków, leży w strefie zabudowy śródmiejskiej lub planowane są w pobliżu inwestycje infrastrukturalne) lub wymagana jest decyzja środowiskowa, niezbędne będzie uzyskanie dodatkowych dokumentów. Aby otrzymać wiarygodny i rzetelny operat szacunkowy warto skorzystać ze wsparcia specjalistów.

Posiadasz grunt i chcesz go sprzedać? Skontaktuj się z nami.