Najem zwrotny nieruchomości w odniesieniu do tradycyjnych metod finansowania.

Istnieje wiele metod pozyskania finansowania aktywów nieruchomościowych, zarówno o charakterze dłużnym jak i właścicielskim. Do finansowania długiem można zaliczyć: kredyt bankowy, emisję obligacji korporacyjnych, najem zwrotny, faktoring, leasing czy pożyczki właścicielskie.

Do finansowania właścicielskiego należą nowe emisje akcji czy udziałów. W Polsce najem zwrotny nie cieszy się jeszcze tak dużą popularnością jak w krajach o bardziej rozwiniętym rynku kapitałowym, takich jak Wielka Brytania czy zwłaszcza Stany Zjednoczone. Jednak w ostatnich latach, w związku z utrzymującymi się wysokimi stopami procentowymi, zauważalny jest znaczny wzrost zainteresowania tą formą finansowania w Polsce.

Zacznijmy od samej definicji najmu zwrotnego z angielskiego nazywanego sale and leaseback.

Najem zwrotny polega na sprzedaży nieruchomości inwestorowi, a następnie wynajęciu jej od niego. Jest to forma finansowania, która pozwala na szybkie odzyskanie wcześniej zaangażowanego i zamrożonego kapitału bez konieczności opuszczania nieruchomości co często wiązałoby się z koniecznością wstrzymania, przeniesienia a wręcz zaprzestania prowadzonej działalności.

Najem zwrotny, stanowi więc skuteczną metodę pozyskania kapitału na rozwój przedsiębiorstwa. Pozwala on na uwolnienie środków finansowych zamrożonych w nieruchomościach, które przynoszą niższą stopę zwrotu w porównaniu z możliwością ich alokacji w działalność o wyższym poziomie rentowności z bezpieczeństwem korzystania z aktywów nieruchomościowych. Proces ten składa się z dwóch etapów: w pierwszej kolejności dochodzi do sprzedaży nieruchomości na rzecz funduszu inwestycyjnego, a następnie jej dotychczasowy właściciel podpisuje umowę najmu, stając się najemcą. Dzięki temu przedsiębiorstwo może dalej prowadzić działalność w tej samej lokalizacji i na tych samych zasadach, a uwolniony kapitał może zostać przeznaczony na dalszy rozwój.

Firmy poszukujące zewnętrznego kapitału podejmują decyzje w zakresie najbardziej odpowiednich dla siebie metod finansowania. Skala potrzeb kapitałowych bywa różna – czasem wystarczający okazuje się faktoring, jednak w wielu przypadkach przedsiębiorstwa dążą do pozyskania środków w jak najwyższej kwocie. Dla firm dysponujących nieruchomościami produkcyjno-magazynowymi lub biurowymi, najem zwrotny może być atrakcyjnym rozwiązaniem zwiększając atrakcyjność prowadzonej działalności. Reasumując można wskazać na trzy podstawowe zalety najmu zwrotnego:

Szybki dostęp do większego kapitału: Możliwość uzyskania dużej sumy pieniędzy w krótkim czasie, co może być korzystne w sytuacjach wymagających natychmiastowego finansowania, np. w szybkim rozwoju firmy.

Brak konieczności zmiany lokalizacji prowadzonej działalności: Właściciel może nadal prowadzić działalność w nieruchomości, co jest wygodne i eliminuje koszty przeprowadzki.

Elastyczność warunków: Możliwość negocjacji warunków najmu, takich jak długość umowy i wysokość czynszu.

Typ nieruchomości: akceptowane są wszystkie typy nieruchomości, tj handlowe/magazynowe/biurowe/produkcyjne w tym o specjalistycznym charakterze. Nie ma wymagania co do wieku nieruchomości czy stopnia zużycia. Nieruchomości nie muszą być w topowych lokalizacjach, mogą być nawet izolowane.

Okres najmu: Bardzo szeroka rozpiętość od minimalnie 15 lat do 30 lat z licznymi możliwościami przedłużenia, w praktyce przez cały okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego

Brak covenantów: głównie obowiązek terminowej spłaty, ubezpieczania nieruchomości i utrzymania jest w stanie zdanym do dalszego użytku

Oczywiście jak każde rozwiązanie również najem długoterminowy posiada pewne wady, do których możemy zaliczyć:

Utrata własności: Właściciel traci prawo własności do nieruchomości, co może być trudne do akceptacji z perspektyw kulturowej i zmniejsza wartość aktywów w bilansie.

Koszty najmu: Miesięczne opłaty za wynajem mogą obciążać bieżący budżet najemcy. Ich wysokość zależy od atrakcyjności lokalizacyjnej nieruchomości i długoterminowej wartości rezydualnej nieruchomości.

Ryzyko wzrostu czynszu: Możliwość wzrostu czynszu w przyszłości, co może zwiększyć koszty najmu, choć w większości przypadków czynsz w Polsce jest oparty o wskaźnik europejskiej inflacji, co może być korzystne dla najemcy w długiej perspektywie.

Odpowiedni wybór metody finansowania, poprzedzony gruntowną analizą, gwarantuje stabilność oraz przewidywalność. Przy ocenie poszczególnych opcji finansowych warto wziąć pod uwagę różnorodne czynniki, takie jak: dostępna kwota finansowania, wymagany wkład własny, koszty obsługi zadłużenia, termin spłaty oraz poziom trudności w spełnieniu warunków umownych (tzw. covenantów).

Jak pozyskać finansowanie?

Proces uzyskania finansowania w ramach najmu zwrotnego jest stosunkowo krótki i trwa zazwyczaj od trzech do pięciu miesięcy. Podmioty specjalizujące się w tej formie finansowania to pasywne fundusze inwestycyjne typu sale and leaseback. Pierwszy etap obejmuje przygotowanie odpowiednich materiałów w formie memorandum inwestycyjnego. Choć nie istnieje jeden, narzucony format, kluczowe jest przedstawienie pełnych i wyczerpujących informacji, jakich fundusze sale and leaseback oczekują.

Memorandum zazwyczaj składa się z trzech głównych części:

1. Opisu nieruchomości będącej przedmiotem transakcji,
2. Charakterystyki działalności przyszłego najemcy,
3. Analizy finansowej, obejmującej dostępne dane księgowe.

Współpraca z funduszami inwestycyjnymi wymaga doświadczenia, aby profesjonalnie przygotować dokumentację i uzyskać najkorzystniejszą ofertę najmu zwrotnego. Brak jest szczególnych regulacji prawnych dotyczących tego procesu – fundusze, jako podmioty profesjonalne, mają swobodę w kształtowaniu warunków umów z najemcami. Standardem jest pozyskanie kilku ofert, a wybrany fundusz często angażuje się w finansowanie kolejnych inwestycji swojego klienta, tworząc długoterminowe relacje biznesowe.

Kolejnym krokiem po wyborze najkorzystniejszej oferty jest due diligence, czyli szczegółowa analiza, podobna do tej stosowanej przy uzyskiwaniu kredytu bankowego. Główne elementy tego etapu to: audyt prawny i techniczny nieruchomości oraz przegląd sytuacji finansowej przyszłego najemcy. Finalizacja procesu następuje po podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości i umowy najmu. W trakcie obowiązywania umowy spółki są zobligowane do standardowego przygotowywania sprawozdań finansowych, jednak umowy najmu zwrotnego nie nakładają dodatkowych covenantów.

A może jednak kredyt bankowy?

Proces ubiegania się o kredyt bankowy w oparciu o nieruchomość jest jedną z najbardziej tradycyjnych form finansowania i nie należy do skomplikowanych. Dojrzała konkurencja pomiędzy bankami sprawia, że ich podejście może się różnić – w zależności od podmiotu, branży czy wysokości finansowania.

Pierwszym krokiem jest zazwyczaj złożenie wniosku kredytowego. Jego forma oraz liczba wymaganych informacji zależą od polityki kredytowej danego banku. Niektóre instytucje już na początku oczekują szczegółowych danych finansowych, podczas gdy inne wymagają jedynie podstawowych informacji, które można później uzupełnić. Następnie bank dokonuje formalnej analizy wniosku, starannie weryfikując swoich klientów – szczególnie nowych. W tym celu stosowane są procedury KYC (Know Your Client), polegające na zrozumieniu specyfiki branży, analizie składu zarządu oraz beneficjentów rzeczywistych. Dodatkowo wdrażane są procedury compliance i AML (Anti-Money Laundering), które – mimo swojej niezbędności – wydłużają cały proces.

Po zakończeniu weryfikacji bank przedstawia term sheet, czyli wstępną decyzję z określeniem głównych warunków kredytu. Klienci mają możliwość negocjacji, choć w przypadku zapisów wynikających z wewnętrznych regulacji banku, elastyczność jest ograniczona.

Następny etap to due diligence, który obejmuje analizę finansową. Oprócz historycznych sprawozdań często wymagane są szczegółowe plany finansowe, prognozy przepływów pieniężnych na kilka lat oraz biznesplany. Dla firm, które nie przygotowują tego rodzaju dokumentacji na bieżąco, może to stanowić poważne wyzwanie, a czasami nawet barierę nie do pokonania. Due diligence trwa zazwyczaj kilka tygodni, a w bardziej złożonych przypadkach – dłużej.

Po zebraniu wszystkich niezbędnych raportów bank podejmuje decyzję kredytową na komitecie kredytowym. W przypadku mniejszych kwot decyzje zapadają na poziomie lokalnych oddziałów, natomiast dla większych finansowań proces jest bardziej sformalizowany, a decyzje podejmują zespoły analityków lub zarząd.

W przypadku długoletniej współpracy z jednym bankiem, proces uzyskania kredytu przebiega szybciej, co często zniechęca firmy do porównywania ofert z innymi instytucjami. Niemniej jednak, warto poświęcić czas na analizę propozycji konkurencji, ponieważ banki, które chcą pozyskać nowych klientów, są często skłonne zaoferować korzystniejsze warunki.

Po podpisaniu umowy kredytowej spółka zobowiązana jest do realizacji zapisów umowy, w tym utrzymywania uzgodnionych covenantów oraz regularnego sporządzania raportów finansowych. Parametry wymaganych covenantów, mogą stanowić istotną przeszkodę do rozwoju przedsiębiorstwa. Banki często stawiają wymóg utrzymywania wskaźników typu DSCR, LTV. Nieznaczne naruszenia któregoś ze wskaźnika grozi ryzykiem wypowiedzenia umowy. Również stawiane są wymagania co do utrzymywania poziomu zadłużenia wobec wszystkich pożyczkodawców na odpowiednim poziomie. Cześć covenantów jest określona w sposób bardzo nieostry, opisywane punkty w sposób dający duże pole do interpretacji na korzyść banków. Podpisanie czasem umowy nawet na niewielkie finansowania może przystopować dalszy szybki rozwój. Każda branża, może mieć gorszy okres, jeśli więc wymaganiem jest stały wzrost lub brak pogorszenia wyników, to ryzyko złamania takiego covenantu jest bardzo wysokie.

A może klasyczny leasing zwrotny?

Finansowanie w formie leasingu zwrotnego jest w kilku aspektach podobne do finansowania w formie najmu zwrotnego. Podobieństwa to między innymi: proces wyceny nieruchomości, ocena wiarygodności finansowej spółki w swoim zakresie i szczegółowości zbliżona do bankowej oceny zdolności kredytowej, czy okres najmu odpowiednik okresu kredytowania przy kredycie bankowym. Różnic jest jednak wiele i część z nich ma duże znaczenie. W leasingu zwrotnym nieruchomości najważniejsza jest kwestia spłaty zobowiązania, tzw. nominału. Umowy leasingu zawierają harmonogram spłat, który obowiązuje na moment podpisania umowy, a w krótkim okresie po podpisaniu może ulec zmianie, jeśli zaszły niekorzystne zmiany rynkowe. Koszty leasingu zwrotnego są w większości zmienne, oparte o stopy WIBOR/EURIBOR. Zmienność wysokości raty leasingu może zaskoczyć wielu przedsiębiorców. Harmonogram spłat w przypadku raty stałej i wieloletniej umowy powoduje, że na początku spłacane są głównie odsetki a dopiero w ostatnich latach głównie nominał. Tak samo wygląda spłata kredytu mieszkaniowego. Mija wiele lat, a wartość kapitału do spłaty jest wciąż znacząca. Występują również na rynku umowy na stałą stopę procentową, jednak będą to albo umowy na krótkie okresy leasingu do kilku lat, albo oprocentowanie stałe zostanie określone na bardzo wysokim poziomie, pozbywając możliwości obniżenia raty, gdy stopy procentowe spadną. Czas trwania umowy leasingu trwa najczęściej między 5 a 10 lat. Umowy leasingu oferują w większości instytucje finansowe typu banki, stąd umowy te są sformalizowane, bez znaczącej elastyczności. Proces ubiegania się o przyznanie finansowania w formie leasingu finansowego od instytucji finansowej może wiele nie różnić się od procesu związanego z uzyskaniem kredytu, czyli wszystkie procedury bankowe, w tym poznanie klienta, ocena zabezpieczeń, przedmiotu leasingu, profilu spółki i zarządu może przebiegać tak samo. Umowy leasingu nieruchomości w zdecydowanej większości będą wymagały wkładu własnego, najczęściej w formie obowiązku płatności pierwszej raty stanowiącej od 10% do nawet 40% wartości nieruchomości. W przypadku leasingu aut, zdarzają się umowy, gdzie nie trzeba wpłaty własnej, ale to inna forma aktywa, łatwo zbywalna, stąd podmioty, który udzielają takiej formy finansowania, biorą na siebie to początkowe ryzyko nie otrzymania zwrotu początkowo zainwestowanych środków. Bank w bardzo minimalnym stopniu weźmie na siebie ryzyko, że może nie odzyskać kwoty, którą udzielił. Banki nabywają nieruchomości po ich wartości z operatów szacunkowych, nie ma możliwości uzyskania nadwyżki środków, bo to by wiązało się z dodatkowym ryzykiem, nie odzyskania zainwestowanych środków. Wysoka pierwsza rata czy inaczej wkład własny zabezpiecza Bank przed ryzykiem nie otrzymania zwrotu środków, gdy przyjdzie do konieczności sprzedaży nieruchomości przejętej po dłużniku, który stał się niewypłacalny. Banki również stawiają bardzo duże wymagania co do standardu i wieku nieruchomości, muszą to być nieruchomości relatywnie nowe, najczęściej maksimum 5 lat, dobrze skomunikowane, gdzie rynek najmu jest rozwinięty i możliwość znalezienia innego najemcy czy nabywcy jest relatywnie prosta. Diametralną różnicą między umową leasingu a umową najmu, jest kwestia dotycząca wykupu po okresie leasingu. W leasingu muszą istnieć zapisy dotyczące wykupu nieruchomości po zakończeniu umowy. Obowiązek wykupu nie zapewnia elastyczności. Nieruchomości, tak jak każde inne aktywo, podlegają procesowi naturalnego zużycia, po wielu latach spółka może nie chcieć dalej funkcjonować w starym obiekcie. Leasingodawcy typu banki nie zajmują się zarządzaniem nieruchomościami, stąd ich warunkiem zawarcia umowy, będzie obowiązkowy wykup nieruchomości. Istnieje wiele form wykupu nieruchomości, czasem jest to za przysłowiową złotówkę, lecz często spółki negocjują wykup balonowy, czyli celem obniżenia miesięcznej raty, zgadzają się na wykup po wysokiej cenie. Taka umowa, jakkolwiek korzystna z punktu widzenia zarówno wartości jak i rozłożenia w czasie cash flow w jej początkowym okresie, na dzień zakończenia umowy nakłada obowiązek wykupu i jeśli spółka nie posiada wówczas wystarczających środków, aby nieruchomość wykupić, zaczynają się problemy. Leasingodawca albo nie chce przesunięcia terminu wykupu, albo zgadza się, ale na dużo mniej korzystnych warunkach – przed taką sytuacją zostało postawionych dziesiątki spółek. W umowa leasingu zwrotnego – należy również zwrócić szczególna uwagę na zapisy mówiące o naruszeniach umowy i możliwości wypowiedzenia danej umowy, zwyczajowo tych punków jest relatywnie dużo i zaległość zaledwie kilku dni może spowodować wypowiedzenie umowy najmu, co może zagrozić dalszej możliwości funkcjonowania przedsiębiorstwa. Mogą istnieć również zapisy niezdefiniowane w sposób precyzyjny, mówiące między innymi o istotniej zmianie, pogorszeniu wyników czy perspektyw, zwiększenia ryzyka branży, wszystkie nie precyzyjnie odpisane punkty dają bardzo duże pole do interpretacji na korzyść banku, który pomimo faktu, że leasingobiorca terminowo spłaca wszystkie płatności, może wypowiedzieć mu umowę najmu, bo widzi tylko ryzyko, że w jakimś punkcie w przyszłości, leasingobiorca może mieć trudności w spłacie rat leasingu. Najem zwrotny to jedyny produkt stabilny pod względem spłaty w całym okresie finansowania.

Zespół INWI przygotował porównanie trzech metod finansowania: najmu zwrotnego, kredytu i leasingu finansowego. Porównanie wykonano przy założeniu, że dana spółka posiada nieruchomości, przychody powyżej 100 milionów złotych oraz generuje dodatnie EBITDA.