Category Archives: Bez kategorii

Rynek gruntów inwestycyjnych w Warszawie 2023

Ostatni rok przyniósł znaczące zmiany na rynku gruntów inwestycyjnych pod zabudowę wielorodzinną w Warszawie. Łączna wartość transakcji sukcesywnie spadała od trzech lat. Odnotowano jednak wzrost koncentracji kontraktowanych gruntów tam, gdzie ceny były najniższe, co wskazuje na bardziej strategiczne podejście inwestorów szukających bardziej dostępnych i korzystnych cenowo lokalizacji mających minimalizować ryzyko i maksymalizować potencjalne zyski. Zespół INWI przeanalizowali ostatnie dane transakcyjne na rynku gruntów inwestycyjnych w stolicy. Co pokazały doświadczenia z ostatnich dwóch lat? Jakie są dalsze perspektywy dla sektora wielorodzinnego? Na te pytania odpowiadają eksperci INWI – firmy będącej liderem w sektorze nieruchomości gruntowych, mieszkaniowych, logistycznych i handlowych.

Spadek dynamiki rynku

Warty uwagi jest fakt, że od kilku lat deficyt gruntów inwestycyjnych systematycznie się pogłębia. Zgodnie z danymi INWI w Warszawie w 2023 roku odnotowano spadek liczby transakcji o 8% względem roku poprzedniego. Ma to swoje przełożenie na łączną powierzchnię oraz sumaryczną wartość transakcji, które adekwatnie malały z roku na rok. W 2021 roku powierzchnia transakcji gruntów pod zabudowę wielorodzinną plasowała się w okolicach 800 tys. m2, rok później spadła do nieco ponad 500 tys. m2, w 2023 r. natomiast wyniosła zaledwie 350 tys. m2. Zmniejszająca się dynamika sygnalizuje jednak stabilizację warunków na rynku. Inwestorzy są bardziej świadomi i przewidywalni w swoich decyzjach, co sprzyja bardziej zrównoważonemu rozwojowi. Dodatkowo mniejsza liczba transakcji sugerować może większe skupienie na długoterminowych celach inwestycyjnych, które mają większy potencjał na dłuższą metę. Spadek dynamiki rynku stanowi okazję do wdrożenia nowych strategii inwestycyjnych. Firmy deweloperskie i inwestorzy mogą koncentrować się na jakościowych aspektach inwestycji, starannie analizując projekty i minimalizując ryzyko, co w dłuższym okresie powinno przynosić znaczące korzyści. Naturalna konsolidacja rynku daje również szansę dla firm ze stabilnymi fundamentami, zwiększając perspektywy na długoterminowy sukces i ugruntowując ich pozycję na rynku.
„Obserwujemy spadek liczby transakcji inwestycyjnych w stolicy. Interpretujemy to jako sygnał stabilizacji warunków rynkowych oraz większego skupienia inwestorów na długoterminowych celach, co może przynieść korzyści w perspektywie czasowej” mówi Mariusz Urbański, Development Director w INWI.

Dynamika i zróżnicowanie przestrzenne cen gruntów

W pierwszej połowie roku 2023 eksperci INWI zaobserwowali wyraźny spadek średniej ceny za metr kwadratowy gruntu względem adekwatnego okresu w roku poprzednim. Wyniosła ona 2 211 zł/m2, czyli o prawie 800 zł za metr kwadratowy mniej niż pierwszej połowie roku 2022. Druga połowa roku 2023 przyniosła wzrost tej ceny do 3 500 zł/m2, co stanowi jednak o ponad 500 za metr kwadratowy mniej niż w drugiej połowie roku 2022. W ujęciu średniorocznym, w 2023 roku wartość gruntów sytuowała się na poziomie 2 908 zł/m2, a w roku poprzednim na poziomie 3 370 m2. Trzynastoprocentowy spadek cen gruntu nie szedł jednak w parze ze zmianą w cenach za powierzchnię użytkową mieszkalną, która utrzymywała się od dwóch lat na bardzo podobnym poziomie.
Dzielnicą o najniższej cenie za grunt oraz PUM była Białołęka, gdzie ceny te wynosiły odpowiednio 1 082 zł oraz 1 033 zł. Był to obszar szczególnie atrakcyjny dla inwestorów, co potwierdza liczba przeprowadzanych transakcji wynosząca 21 w roku 2023 i 22 w roku 2022. Najwyższą cenę za metr kwadratowy gruntu odnotowano w pojedynczej transakcji na warszawskiej Ochocie – 19 272 zł. Cena za PUM dla tej transakcji plasowała się na poziomie bardzo wysokim – 12 144 zł.

Aktywność deweloperów

W raporcie przygotowanym przez INWI przeanalizowana została aktywność deweloperów działających na terenie stolicy, których w roku 2023 było ponad 40. Każdego z nich porównano na podstawie trzech kategorii: sumy powierzchni transakcji, łącznej wartości transakcji oraz łącznego PUM-u na zakontraktowanych terenach. Pod względem powierzchni transakcji i wielkości PUM-u na pierwszym miejscu uplasował się Dantex z nieco ponad 80 tys. m2 zakupionych gruntów, co stanowiło prawie 24% całej powierzchni transakcji w stolicy. Łączny PUM na tych terenach wyniósł 47 373 m2. Największy cenowo zakup dokonał Dom Development, nabywając tereny na Mokotowie i Bemowie za ponad 125 mln zł. Innymi wartymi wymienienia deweloperami aktywnymi na warszawskim rynku nieruchomości byli Profit Development, Develia czy Marvipol, którzy z wcześniej wymienionymi usytuowali się w pierwszej piątce pod względem wielkości i wartości transakcji oraz wielkości PUM.

O INWI

Firma INWI działa w sektorach nieruchomości obejmującej grunty, nieruchomości mieszkaniowe, biurowe, handlowe oraz logistyczne. Aktywnie poszukuje terenów i budynków do realizacji własnych planów inwestycyjnych oraz we współpracy z wiodącymi inwestorami na rynku. Firma bierze również udział w transakcjach typu sale and leaseback (najem zwrotny). Do tej pory INWI zrealizowało ponad 50 projektów, a wartość przeprowadzonych transakcji przekracza 620 mln EUR. Więcej informacji na www.inwi.pl

Co to jest grunt inwestycyjny i co może na nim powstać?

Posiadacze dużych gruntów zazwyczaj zastanawiają się, czy mogą uznać swój teren jako
„grunt inwestycyjny”. Właściciele niejednokrotnie spotykają się z informacją, że jest to najbardziej
pożądana przez inwestorów nieruchomość, a co za tym idzie najbardziej wartościowa.
Co to jest grunt inwestycyjny i jakie są jego rodzaje? Jak wycenić grunt inwestycyjny?
Te zagadnienia przybliżymy w poniższym artykule.

Definicja gruntu inwestycyjnego

Grunty inwestycyjne to nieruchomości, na których, zgodnie z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy może powstać inwestycja związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Mogą to być fabryki, magazyny, hale produkcyjne, czy logistyczne, budynki biurowe, handlowe. Na tego typu gruncie nie mogą powstać budynki mieszkalne. Zabudowania związane z działalnością gospodarczą często charakteryzują się wysokim stopniem uciążliwości dla okolicznych mieszkańców, dlatego tereny inwestycyjne najczęściej usytuowane są na obrzeżach miast lub poza nimi, w okolicy dróg krajowych, ekspresowych lub węzłów autostradowych. Wyjątki stanowią zabudowania biurowe i handlowe, które powstają w miastach, w miejscach dobrze skomunikowanych.

Co może powstać na gruncie inwestycyjnym

To zależy przede wszystkim od wielkości gruntu, lokalizacji, zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub WZ) oraz stanu dróg dojazdowych. W zależności od kombinacji powyższych elementów, na gruncie inwestycyjnym mogą powstać różnego rodzaju zabudowania. Są to przede wszystkim:

Parki Magazynowe

Kompleksy wielkopowierzchniowych magazynów, z których korzysta więcej niż jeden najemca. Lokalizacja tego typu nieruchomości skoncentrowana jest w okolicy dużych miast, ale najczęściej tuż poza ich granicami, wzdłuż największych ciągów komunikacyjnych i przy węzłach autostradowych.

Magazyny typu big-box

Wielkopowierzchniowe obiekty zlokalizowane w okolicach największych aglomeracji miejskich, przeważnie między 10 a 50 km od granic miasta, z dostępem do dróg ekspresowych i autostrad. Głównymi najemcami big boxów są firmy e-commerce, sieci handlowe, dystrybutorzy, firmy logistyczne.

Small business units

SBU to mniejsze magazyny o powierzchni od 500 mkw do 5 000 mkw. W obiektach znajdują się magazyny i biura, a czasem lekka produkcja. Tego typu nieruchomość wybierana jest  najczęściej przez najemców, którym zależy, poza doskonałą lokalizacją, na walorach wizualnych i estetycznych budynku. Small business units zlokalizowane są w dzielnicach przemysłowych miast, zlokalizowanych w niedalekiej odległości od centrum.

Obiekty produkcyjne

Działki przeznaczone pod obiekty produkcyjne są zazwyczaj szczegółowo określone w MPZP. Skomplikowane parametry i szczególne wymagania niezbędne do powstania tego typu zabudowań ograniczają możliwości gruntu – nie każda parcela spełnia założenia obiektów produkcyjnych.

Data center

Budynek tego typu przeznaczony jest do przechowywania infrastruktury informatycznej, przetwarzania danych oraz ich dystrybucji. Charakteryzuje się bardzo dużym zapotrzebowaniem na prąd, lokalizacją z dala od głównych dróg, ale w dobrze skomunikowanej okolicy.

Budynki biurowe

To jeden z najbardziej aktywnych sektorów nieruchomości inwestycyjnych. Na koniec trzeciego kwartału 2022 roku całkowity wolumen inwestycji biurowych w Polsce osiągnął poziom 1,8 miliarda euro. Naturalnie tego typu inwestycje powstają w dużych miastach jak Warszawa, Wrocław, Kraków.

Retail park

Zapotrzebowanie na grunty z przeznaczeniem pod zabudowę wielkopowierzchniowych hal handlowych tzw. retail parków jest wciąż wysokie. Tego typu inwestycje realizowane są w całej Polsce zarówno w granicach dużych miast, jak i poza nimi.

Jak sprawdzić, czy grunt należy do kategorii inwestycyjnych

Najważniejszym aktem prawnym, który pomoże określić status gruntu, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w skrócie MPZP. To w tym dokumencie znajdują się informacje określające jakie wytyczne obowiązują na danym terenie. Zgodnie z Art. 4, pkt. 1. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym MPZP określa „ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu”. MPZP określa nie tylko to, co może powstać na danym gruncie, ale także opisuje parametry takie jak wysokość zabudowania. Dane dotyczące stanu faktycznego gruntu są możliwe do odnalezienia przez Internet lub w Urzędach Gmin. Jeśli dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a inwestor planuje zmienić sposób jej zagospodarowania, można ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku spełnienia kilku warunków, między innymi, gdy co najmniej jedna sąsiadująca działka dostępna z tej samej drogi jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy.

Jak wycenić grunt inwestycyjny

Aby rzetelnie wycenić grunt inwestycyjny, należy w pierwszej kolejności odpowiedzieć na pytanie, jak dużą część powierzchni można przeznaczyć pod inwestycję. Tego typu analiza pomoże oszacować cenę wyjściową, która zostanie odpowiednio doprecyzowana po określeniu parametrów technicznych, które determinują potencjał inwestycyjny. Najważniejsze z nich określone są w dokumentach urzędowych wydanych przez samorządy na szczeblu gminnym, powiatowym i wojewódzkim (np. MPZP). Na podstawie dostępnych dokumentów można obliczyć powierzchnię użytkową i uzyskać odpowiedź na zadane w pierwszym zdaniu pytanie. To jeden z niezbędnych parametrów w celu określenia wartości gruntu. Jeżeli działka jest objęta dodatkowymi uwarunkowaniami (leży w strefie rekultywacji, nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków, leży w strefie zabudowy śródmiejskiej lub planowane są w pobliżu inwestycje infrastrukturalne) lub wymagana jest decyzja środowiskowa, niezbędne będzie uzyskanie dodatkowych dokumentów. Aby otrzymać wiarygodny i rzetelny operat szacunkowy warto skorzystać ze wsparcia specjalistów.

Według Głównego Urzędu Statystycznego w październiku 2022 roku inflacja w Polsce wyniosła 17,9%. To najwyższy wynik od 25 lat. Inflacja bazowa (po wyłączeniu cen żywności i energii) również przekroczyła już dwucyfrowy poziom i wynosi 11%. Dla przedsiębiorstw oznacza to ciągły wzrost kosztów surowców, produkcji i kosztów ogólnych, co znacznie ogranicza nadwyżki finansowe. Metodą na walkę z inflacją jest najem zwrotny.

Aby walczyć z rosnącymi kosztami, spółki muszą dokładniej przyjrzeć się swoim aktywom i znaleźć sposoby na uwolnienie kapitału. Jednym z możliwych źródeł finansowania, które często nie jest brane pod uwagę, jest nieruchomość będąca w posiadaniu spółki. W przypadku przedsiębiorstw, które prowadzą działalność produkcyjna/magazynową, aktywa te mają znaczący udział w bilansie, często finansowany kapitałem własnym, którego upłynnienie jest najtrudniejsze. Korzystnym rozwiązaniem jest transakcja najmu zwrotnego. Odzyskanie środków zamrożonych w nieruchomości i reinwestowanie tych dochodów z powrotem w core business może nie tylko pomóc firmom przetrwać falę rosnących cen, ochronić kapitał ludzki, ale także zapewnić kapitał potrzebny do długoterminowego wzrostu i sukcesu.

Korzyści wynikające z udziału w transakcji najmu zwrotnego

1. Finansowanie w kwocie wartości rynkowej nieruchomości. Najem zwrotny może zapewnić kapitał o wartości rynkowej nieruchomości. Jest to szczególnie korzystne rozwiązanie dla dużych firm o obrotach powyżej 100 milionów PLN, posiadających w swoim majątku istotne nieruchomości o charakterze produkcyjnym, biurowym, magazynowym czy przemysłowym.

2. Pełna elastyczność w przeznaczeniu środków ze sprzedaży. Pozyskany kapitał można przeznaczyć na inwestycje, spłatę zobowiązań, dywidendę.

3. Okres najmu, wykup, wysokość czynszu, opłaty serwisowe – wedle ustaleń stron. Proponowany okres najmu jest długoletni i wynosi minimum 10 lat z możliwością wielokrotnego przedłużenia opcją pierwokupu lub wykupu. Tym samym w pełni zabezpiecza dalsze niczym nieograniczone działalnie spółki w danym obiekcie.

4. Miesięczny czynsz nie zależy od stawki WIBOR/EURIBOR – tańsza alternatywa w dobie rosnących stóp procentowych. Przedsiębiorca może zaliczyć koszty czynszu do kosztów uzyskania przychodów.

5. Szybki proces decyzyjny. Sale and leaseback to szybki proces i często korzystniejszy finansowo niż inne sposoby pozyskania środków. Transakcja nie wymaga żadnego wkładu własnego.

Czym jest najem zwrotny

Sale and leaseback, inaczej najem zwrotny, składa się z dwóch łączących się ze sobą etapów. Po pierwsze firma sprzedaje swoją nieruchomość inwestorowi, a następnie podpisuje umowę najmu i dalej prowadzi działalność w identycznym zakresie w tej samej nieruchomości. Często umowa gwarantuje sprzedającemu prawo pierwokupu po okresie wynajmu. Korzyść z tego typu transakcji polega na tym, że firmy mogą natychmiast zainwestować ten kapitał z powrotem w swoją podstawową działalność. W dzisiejszym środowisku wysokiej inflacji środki te mogłyby zostać wykorzystane do zrekompensowania rosnących kosztów prowadzenia przedsiębiorstwa, a także do finansowania długoterminowych inicjatyw. Co więcej, firmy zachowują pełną kontrolę operacyjną nad swoimi aktywami w trakcie trwania umowy najmu zwrotnego, co oznacza, że nie występują żadne ograniczenia w działaniu.

Szczególnie atrakcyjny czas na rozważenie najmu zwrotnego właśnie trwa. Jeśli firma zdecyduje się teraz na najem zwrotny może zablokować jeszcze poprzednie stawki, niższe niż przyszłoroczne z racji spodziewanego spowolnienia gospodarczego. W krajach Europy Zachodniej oraz Stanach Zjednoczonych liczba, jak i wolumen transakcji najmu zwrotnego nieprzerwanie rośnie. W Polsce ta forma finansowania stopniowo zyskuje na popularności zarówno wśród właścicieli dużych firm myślących o przyspieszeniu rozwoju, jak i tych zmagających się z problemami restrukturyzacji.

Więcej informacji na temat sale and leaseback. 

Rynek Gruntów Inwestycyjnych w Warszawie H1 2022

Z obszernego raportu przygotowanego przez INWI wynika, że wartość transakcji na warszawskim rynku gruntów (mierzona łączną wartością transakcji gruntami) zmniejszyła się o 28% porównując pierwsze półrocza 2021 i 2022. Zmniejszyła się także powierzchnia zakontraktowanej ziemi. W pierwszej połowie 2022 roku obrót gruntami dotyczył 0,4 miliona metrów kwadratowych co dało 51% spadek w stosunku do analogicznego okresu w zeszłym roku.

Średnia cena gruntu w Warszawie kształtowała się na poziomie 2163 zł za metr kwadratowy. W przeliczeniu na PUM ceny oscylowały w granicach 1950 zł za metr kwadratowy co daje wzrost o ponad 26% rok do roku. W H1 2022 roku dominowały transakcje zawierane na podstawie ustaleń w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) i stanowiły prawie 57% wszystkich transakcji. Ceny gruntu i w przeliczeniu na PUM były najniższe w dzielnicy Rembertów.

„W 2021 roku niska dostępność gruntów w Warszawie motywowała inwestorów do szybkiego zakupu w obawie o utratę tej możliwości na rzecz innego nabywcy. 2022 rok przyniósł zupełnie nowe realia – z zainteresowaniem obserwujemy aktualną sytuację na rynku gruntów w Warszawie i możemy wysnuć przypuszczenie, że choć zauważalnie mniejsza jest ilość transakcji, to ich wysokość będzie w podsumowaniu roku zaskoczeniem” mówi Mariusz Urbański, development manager w INWI.