Category Archives: Bez kategorii


Co to jest grunt inwestycyjny i co może na nim powstać?

Posiadacze dużych gruntów zazwyczaj zastanawiają się, czy mogą uznać swój teren jako „grunt inwestycyjny”. Właściciele niejednokrotnie spotykają się z informacją, że jest to najbardziej pożądana przez inwestorów nieruchomość, a co za tym idzie najbardziej wartościowa. Co to jest grunt inwestycyjny i jakie są jego rodzaje? Jak wycenić grunt inwestycyjny?  Te zagadnienia przybliżymy w poniższym artykule.

Definicja gruntu inwestycyjnego

Grunty inwestycyjne to nieruchomości, na których, zgodnie z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy może powstać inwestycja związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Mogą to być fabryki, magazyny, hale produkcyjne, czy logistyczne, budynki biurowe, handlowe. Na tego typu gruncie nie mogą powstać budynki mieszkalne. Zabudowania związane z działalnością gospodarczą często charakteryzują się wysokim stopniem uciążliwości dla okolicznych mieszkańców, dlatego tereny inwestycyjne najczęściej usytuowane są na obrzeżach miast lub poza nimi, w okolicy dróg krajowych, ekspresowych lub węzłów autostradowych. Wyjątki stanowią zabudowania biurowe i handlowe, które powstają w miastach, w miejscach dobrze skomunikowanych.

Co może powstać na gruncie inwestycyjnym

To zależy przede wszystkim od wielkości gruntu, lokalizacji, zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub WZ) oraz stanu dróg dojazdowych. W zależności od kombinacji powyższych elementów, na gruncie inwestycyjnym mogą powstać różnego rodzaju zabudowania. Są to przede wszystkim:

Parki Magazynowe

Kompleksy wielkopowierzchniowych magazynów, z których korzysta więcej niż jeden najemca. Lokalizacja tego typu nieruchomości skoncentrowana jest w okolicy dużych miast, ale najczęściej tuż poza ich granicami, wzdłuż największych ciągów komunikacyjnych i przy węzłach autostradowych.

Magazyny typu big-box

Wielkopowierzchniowe obiekty zlokalizowane w okolicach największych aglomeracji miejskich, przeważnie między 10 a 50 km od granic miasta, z dostępem do dróg ekspresowych i autostrad. Głównymi najemcami big boxów są firmy e-commerce, sieci handlowe, dystrybutorzy, firmy logistyczne.

Small business units

SBU to mniejsze magazyny o powierzchni od 500 mkw do 5 000 mkw. W obiektach znajdują się magazyny i biura, a czasem lekka produkcja. Tego typu nieruchomość wybierana jest  najczęściej przez najemców, którym zależy, poza doskonałą lokalizacją, na walorach wizualnych i estetycznych budynku. Small business units zlokalizowane są w dzielnicach przemysłowych miast, zlokalizowanych w niedalekiej odległości od centrum.

Obiekty produkcyjne

Działki przeznaczone pod obiekty produkcyjne są zazwyczaj szczegółowo określone w MPZP. Skomplikowane parametry i szczególne wymagania niezbędne do powstania tego typu zabudowań ograniczają możliwości gruntu – nie każda parcela spełnia założenia obiektów produkcyjnych.

Data center

Budynek tego typu przeznaczony jest do przechowywania infrastruktury informatycznej, przetwarzania danych oraz ich dystrybucji. Charakteryzuje się bardzo dużym zapotrzebowaniem na prąd, lokalizacją z dala od głównych dróg, ale w dobrze skomunikowanej okolicy.

Budynki biurowe

To jeden z najbardziej aktywnych sektorów nieruchomości inwestycyjnych. Na koniec trzeciego kwartału 2022 roku całkowity wolumen inwestycji biurowych w Polsce osiągnął poziom 1,8 miliarda euro. Naturalnie tego typu inwestycje powstają w dużych miastach jak Warszawa, Wrocław, Kraków.

Retail park

Zapotrzebowanie na grunty z przeznaczeniem pod zabudowę wielkopowierzchniowych hal handlowych tzw. retail parków jest wciąż wysokie. Tego typu inwestycje realizowane są w całej Polsce zarówno w granicach dużych miast, jak i poza nimi.

Jak sprawdzić, czy grunt należy do kategorii inwestycyjnych

Najważniejszym aktem prawnym, który pomoże określić status gruntu, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w skrócie MPZP. To w tym dokumencie znajdują się informacje określające jakie wytyczne obowiązują na danym terenie. Zgodnie z Art. 4, pkt. 1. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym MPZP określa „ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu”. MPZP określa nie tylko to, co może powstać na danym gruncie, ale także opisuje parametry takie jak wysokość zabudowania. Dane dotyczące stanu faktycznego gruntu są możliwe do odnalezienia przez Internet lub w Urzędach Gmin. Jeśli dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a inwestor planuje zmienić sposób jej zagospodarowania, można ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku spełnienia kilku warunków, między innymi, gdy co najmniej jedna sąsiadująca działka dostępna z tej samej drogi jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy.

Jak wycenić grunt inwestycyjny

Aby rzetelnie wycenić grunt inwestycyjny, należy w pierwszej kolejności odpowiedzieć na pytanie, jak dużą część powierzchni można przeznaczyć pod inwestycję. Tego typu analiza pomoże oszacować cenę wyjściową, która zostanie odpowiednio doprecyzowana po określeniu parametrów technicznych, które determinują potencjał inwestycyjny. Najważniejsze z nich określone są w dokumentach urzędowych wydanych przez samorządy na szczeblu gminnym, powiatowym i wojewódzkim (np. MPZP). Na podstawie dostępnych dokumentów można obliczyć powierzchnię użytkową i uzyskać odpowiedź na zadane w pierwszym zdaniu pytanie. To jeden z niezbędnych parametrów w celu określenia wartości gruntu. Jeżeli działka jest objęta dodatkowymi uwarunkowaniami (leży w strefie rekultywacji, nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków, leży w strefie zabudowy śródmiejskiej lub planowane są w pobliżu inwestycje infrastrukturalne) lub wymagana jest decyzja środowiskowa, niezbędne będzie uzyskanie dodatkowych dokumentów. Aby otrzymać wiarygodny i rzetelny operat szacunkowy warto skorzystać ze wsparcia specjalistów.

Posiadasz grunt i chcesz go sprzedać? Skontaktuj się z nami. 

 

Najem zwrotny nieruchomości metodą na walkę z inflacją

Według Głównego Urzędu Statystycznego w październiku 2022 roku inflacja w Polsce wyniosła 17,9%. To najwyższy wynik od 25 lat. Inflacja bazowa (po wyłączeniu cen żywności i energii) również przekroczyła już dwucyfrowy poziom i wynosi 11%. Dla przedsiębiorstw oznacza to ciągły wzrost kosztów surowców, produkcji i kosztów ogólnych, co znacznie ogranicza nadwyżki finansowe. Metodą na walkę z inflacją jest najem zwrotny.

Aby walczyć z rosnącymi kosztami, spółki muszą dokładniej przyjrzeć się swoim aktywom i znaleźć sposoby na uwolnienie kapitału. Jednym z możliwych źródeł finansowania, które często nie jest brane pod uwagę, jest nieruchomość będąca w posiadaniu spółki. W przypadku przedsiębiorstw, które prowadzą działalność produkcyjna/magazynową, aktywa te mają znaczący udział w bilansie, często finansowany kapitałem własnym, którego upłynnienie jest najtrudniejsze. Korzystnym rozwiązaniem jest transakcja najmu zwrotnego. Odzyskanie środków zamrożonych w nieruchomości i reinwestowanie tych dochodów z powrotem w core business może nie tylko pomóc firmom przetrwać falę rosnących cen, ochronić kapitał ludzki, ale także zapewnić kapitał potrzebny do długoterminowego wzrostu i sukcesu.

Korzyści wynikające z udziału w transakcji najmu zwrotnego

1. Finansowanie w kwocie wartości rynkowej nieruchomości. Najem zwrotny może zapewnić kapitał o wartości rynkowej nieruchomości. Jest to szczególnie korzystne rozwiązanie dla dużych firm o obrotach powyżej 100 milionów PLN, posiadających w swoim majątku istotne nieruchomości o charakterze produkcyjnym, biurowym, magazynowym czy przemysłowym.

2. Pełna elastyczność w przeznaczeniu środków ze sprzedaży. Pozyskany kapitał można przeznaczyć na inwestycje, spłatę zobowiązań, dywidendę.

3. Okres najmu, wykup, wysokość czynszu, opłaty serwisowe – wedle ustaleń stron. Proponowany okres najmu jest długoletni i wynosi minimum 10 lat z możliwością wielokrotnego przedłużenia opcją pierwokupu lub wykupu. Tym samym w pełni zabezpiecza dalsze niczym nieograniczone działalnie spółki w danym obiekcie.

4. Miesięczny czynsz nie zależy od stawki WIBOR/EURIBOR – tańsza alternatywa w dobie rosnących stóp procentowych. Przedsiębiorca może zaliczyć koszty czynszu do kosztów uzyskania przychodów.

5. Szybki proces decyzyjny. Sale and leaseback to szybki proces i często korzystniejszy finansowo niż inne sposoby pozyskania środków. Transakcja nie wymaga żadnego wkładu własnego.

Czym jest najem zwrotny

Sale and leaseback, inaczej najem zwrotny, składa się z dwóch łączących się ze sobą etapów. Po pierwsze firma sprzedaje swoją nieruchomość inwestorowi, a następnie podpisuje umowę najmu i dalej prowadzi działalność w identycznym zakresie w tej samej nieruchomości. Często umowa gwarantuje sprzedającemu prawo pierwokupu po okresie wynajmu. Korzyść z tego typu transakcji polega na tym, że firmy mogą natychmiast zainwestować ten kapitał z powrotem w swoją podstawową działalność. W dzisiejszym środowisku wysokiej inflacji środki te mogłyby zostać wykorzystane do zrekompensowania rosnących kosztów prowadzenia przedsiębiorstwa, a także do finansowania długoterminowych inicjatyw. Co więcej, firmy zachowują pełną kontrolę operacyjną nad swoimi aktywami w trakcie trwania umowy najmu zwrotnego, co oznacza, że nie występują żadne ograniczenia w działaniu.

Szczególnie atrakcyjny czas na rozważenie najmu zwrotnego właśnie trwa. Jeśli firma zdecyduje się teraz na najem zwrotny może zablokować jeszcze poprzednie stawki, niższe niż przyszłoroczne z racji spodziewanego spowolnienia gospodarczego. W krajach Europy Zachodniej oraz Stanach Zjednoczonych liczba, jak i wolumen transakcji najmu zwrotnego nieprzerwanie rośnie. W Polsce ta forma finansowania stopniowo zyskuje na popularności zarówno wśród właścicieli dużych firm myślących o przyspieszeniu rozwoju, jak i tych zmagających się z problemami restrukturyzacji.

Więcej informacji na temat sale and leaseback. 

Recycling miasta – głos przeszłości, czy pieśń przyszłości?

Recycling miasta to proces fizycznej, społecznej i kulturowej transformacji miasta. Celem jest poprawa poziomu życia mieszkańców oraz ocalenie lub wskrzeszenie pamięci miast, lub ich szczególnych fragmentów. Zjawisko recyclingu miejskiego, zwanego też urbanistycznym, znane jest architektom od stuleci. Dawniej idea ta zakładała tchnięcie nowego życia w podupadłe struktury miasta. Dotykała niefunkcjonalnych i niszczejących obszarów oraz optymalizowała je pod kątem potencjału społecznego, ekonomicznego i kulturalnego.

Współczesne pojęcie miejskiego recyclingu różni się od dwudziestowiecznych założeń, które dążyły do przywrócenia obszarów do ich oryginalnego stanu. Dziś, kiedy głównym inwestorem jest podmiot prywatny, częściej adaptuje się istniejące już struktury do aktualnych wymogów kulturowych i społecznych, a także do nowych potrzeb powstałych w wyniku dynamicznego rozwoju i zmian w społeczeństwie. Współczesny recycling urbanistyczny wiąże się z inwestycją w modernizację infrastruktury komunikacyjnej i telekomunikacyjnej, wykorzystaniem alternatywnych źródeł energii oraz energooszczędnością. Również pojedyncze obiekty, a czasem nawet całe dzielnice są realizowane w duchu zrównoważonego rozwoju. Recycling urbanistyczny zyskuje popularność szczególnie w dużych ośrodkach miejskich, gdzie wyraźnie zauważalny jest deficyt gruntów przeznaczonych pod nowe inwestycje.

„Współczesny recycling urbanistyczny to przede wszystkim działalność polegająca na wydobyciu z gruntu czy budynku możliwe największego potencjału. Jeśli istniejący obiekt nie spełnia obowiązujących wymogów, przykładowo związanych z ESG proces ten może wiązać się z jego rozbiórką. ESG to szczególnie ważne dzisiaj wskaźniki, które pomagają firmom raportować działania niemożliwe do bezpośredniego przełożenia na typowo ekonomiczne wskaźniki rozwoju: środowiskowe (environmental), społeczne (social) także związane z ładem korporacyjnym (corporate governance). Takimi obiektami mogą to być przestarzałe instalacje przemysłowe, uśpione obiekty handlowe i przemysłowe, budynki mieszkalne i biurowe sprzed dziesięcioleci. W INWI umiemy zidentyfikować jaką drogą powinien pójść inwestor. Czy dany obiekt można zmodernizować i przywrócić do życia, czy wybrać bardziej radykalne działania. W ten sposób dostarczamy naszym klientom rozwiązania uszyte na miarę” mówi Michał Niczewski, architekt w INWI.

Obok typowego recyclingu urbanistycznego powstają procesy dotyczące rewitalizacji gruntów:

  • Recycling gruntów (land recycling) – ponowne wykorzystanie opuszczonych, pustych lub niewykorzystanych gruntów do celów rewitalizacji. Wyróżniamy tu „szary recycling” (grey recycling) i „zielony recykling” (green recycling). O szarym recyclingu mówimy, gdy obiekty typowe dla miasta takie jak budynki lub infrastruktura transportowa zostają przekształcone w drodze przebudowy i adaptacji. Zielony recykling ma miejsce wtedy,  gdy tworzone są „zielone” obiekty miejskie, takie jak  użytki ekologiczne, parki miejskie lub obiekty sportowe.
  • Intensyfikacja zabudowy (land densification) definiowane jako zagospodarowanie terenu, które odbywa się w obrębie funkcjonujących kwartałów miasta, przy maksymalnym wykorzystaniu istniejącej infrastruktury zamiast budowania na niezagospodarowanych dotąd Zjawisko to można obserwować na ternach blokowisk z lat 70 i 80 ubiegłego wieku. Taki sposób gospodarowania terenem wpisuje się również w założenia idei miasta 15-minutowego zwanego też „miastem kompaktowym”.

 

Recycling gruntów

Recycling gruntów obejmuje zarówno zjawisko  intensyfikacji zabudowy, jak i recyclingu sensu stricto. W związku z tym recycling gruntów rozumiany jest szeroko i obejmuje trzy elementy:  budowanie miasta kompaktowego, recycling gruntów szarych oraz recykling gruntów zielonych. Poziom recyclingu gruntów w stosunku do całkowitego użytkowania gruntów pokazuje tzw. wskaźnik recyclingu gruntów (land recycling indicator). Całkowite użytkowanie gruntów rozumiane jest jako wszystkie procesy użytkowania ziemi.

Możliwości wykorzystania procesów recyclingu urbanistycznego jest kilka. Jednym z nich jest adaptacja pustostanów, których odsetek w tkance miasta wzrósł w czasie pandemii (przykładowo w Katowicach oraz Łodzi odnotowano odpowiednio 17% i 20% pustostanów biurowych w 2021 roku) i wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Część pustostanów oczywiście przeznacza się do rozbiórki, choć ten proces nie jest optymalny gospodarczo. Coraz częściej rozważa się adaptację obiektów do zupełnie innych, nowych celów co w efekcie przyczynia się do wzrostu ich wartości.

Świetnym przykładem działań w zakresie recyclingu miejskiego jest francuski deweloper Novaxia. W 2022 roku Novaxia nabyła aktywa nieruchomościowe, które potencjalnie mogą zostać przedmiotem operacji recyclingu na jednostki mieszkalne w perspektywie krótko-, średnio- lub długoterminowej. Całkowita kwota zaangażowana przez spółkę na ten cel wyniosła blisko 550 mln euro. Francja jest jednym z trzech europejskich krajów, po Finlandii i Malcie, w których wskaźnik recyclingu gruntów jest najwyższy.

„W INWI od samego początku istnienia firmy przykładamy dużą wagę do idei zrównoważonego rozwoju i takiegoż budownictwa. Naszą misją jest inicjowanie ambitnych projektów, by przyspieszać rozwój miast i poprawiać komfort życia jego mieszkańców. Łączymy biznes i wartości społeczne, kulturowe i historyczne. Doceniamy potrzeby mieszkańców miast i społeczności, które uwzględniamy we wszystkich naszych działaniach biznesowych. W INWI identyfikujemy ryzyka, ale przede wszystkim szanse, dla których znajdujemy miejsce w procesie inwestycyjnym. Recycling miejski i recycling gruntów to pojęcia, którymi zarządzamy od lat. Znajdujemy nowe, korzystniejsze biznesowo funkcje dla lokalizacji, które straciły swoje pierwotne znaczenie. Nadajemy takim obiektom nową formę użytkowania, co uwalnia niedostępny wcześniej kapitał. Dzięki naszemu doświadczeniu w transakcjach dotyczących gruntów i budynków jesteśmy w stanie szybko zidentyfikować wspomniane szanse, a dzięki temu zmaksymalizować zysk i zapewnić naszym klientom satysfakcjonujące korzyści” mówi Daniel Radkiewicz, CEO INWI.

Sale and leaseback – prosta alternatywa dla kredytów bankowych

Od października 2021 roku w ciągu dziesięciu comiesięcznych posiedzeń Rada Polityki Pieniężnej podniosła referencyjną stopę procentową łącznie o 640 punktów bazowych. Ostatnia podwyżka została ogłoszona 7 lipca 2022 roku. Czy stopy procentowe jeszcze wzrosną? Najprawdopodobniej kolejna podwyżka stóp procentowych ogłoszona zostanie na posiedzeniu decyzyjnym Rady Polityki Pieniężnej planowanej na 7 września 2022 roku. To dobry moment aby rozważyć korzyści sale and leaseback jako formy finansowania przedsiębiorstwa niezależną od WIBOR.

Podwyżki stóp procentowych od października 2021 roku wyglądały następująco (według dat posiedzeń RPP):

  • 6 października 2021 stopa referencyjna została podwyższona do 0,50%
  • 3 listopada 2021 stopa referencyjna została podwyższona do 1,25%
  • 8 grudnia 2021 stopa referencyjna została podwyższona do 1,75%
  • 4 stycznia 2022 stopa referencyjna została podwyższona do 2,25%
  • 8 lutego 2022 stopa referencyjna została podwyższona do 2,75%
  • 8 marca 2022 stopa referencyjna została podwyższona do 3,5%
  • 6 kwietnia 2022 stopa referencyjna została podwyższona do 4,5%
  • 5 maja 2022 stopa referencyjna została podwyższona do 5,25%
  • 8 czerwca 2022 stopa referencyjna została podwyższona do 6,00%
  • 7 lipca 2022 stopa referencyjna została podwyższona do 6,50%

W lipcu br. według wstępnego szacunku GUS inflacja CPI wyniosła 15,5% r/r. Wedle raportu z lipca 2022 r. opublikowanego przez Narodowy Bank Polski do wzrostu inflacji przyczynił się przede wszystkim wzrost dynamiki cen energii, w tym paliw i nośników energii, a także:

  • Rosnąca dynamika cen towarów i usług konsumpcyjnych w Polsce w I połowie 2022 roku.
  • Wzrost cen surowców na rynkach światowych, który nasilił się po rozpoczęciu rosyjskiej agresji zbrojnej przeciw Ukrainie pod koniec lutego br.
  • Wzrost kosztów funkcjonowania przedsiębiorstw (dynamika cen produkcji sprzedanej przemysłu w Polsce – podobnie jak w wielu innych gospodarkach – przyspieszyła w ostatnich miesiącach (do 24,7% r/r w maju br.).
  • Korzystna krajowa koniunktura, która ułatwiała przenoszenie rosnących kosztów na ceny konsumpcyjne.
  • Utrzymujące się zaburzenia w globalnych łańcuchach dostaw.

Globalny wzrost cen surowców i części towarów oraz przedłużające się zaburzenia w łańcuchach dostaw wpłynęły na zwiększoną dynamikę zaciąganych zobowiązań kredytowych dużych przedsiębiorstw. W pierwszym kwartale 2022 r. wzrost wyniósł 6,7% wobec 2,2% w czwartym kwartale 2021 (źródło: NBP “Raport o inflacji w lipcu 2022”, s. 33). Utrzymuje się silna potrzeba pozyskania kapitału obrotowego i gromadzenia zapasów finansowych.

Naturalną konsekwencją rosnących stóp procentowych jest rosnący WIBOR, a co za tym idzie raty kredytów. Wielu przedsiębiorców zaciągając zobowiązania w banku, nie zdaje sobie sprawy z możliwości, jakie oferuje transakcja najmu zwrotnego nieruchomości (sale and leaseback), która może okazać się tańszą i szybszą od kredytów alternatywą dla pozyskania finansowania. W wyniku zawarcia tego typu umowy właściciel nieruchomości sprzedaje ją na rzecz inwestora, dalej jego działalność funkcjonuje niezmiennie w tej samej lokalizacji w identycznym zakresie. Sale and leaseback to rozwiązanie zapewniające istotne środki na rozwój firm, które można przeznaczyć na dowolny cel, a wysokość finansowania sięga wartości rynkowej nieruchomości, co stanowi istotną przewagę nad finansowaniem bankowym, wymagającym wkład własny.

Korzyści sale and leaseback – najmu zwrotnego:

  • Pełna elastyczność w przeznaczeniu środków ze sprzedaży – inwestycje, spłata zobowiązań, dywidenda.
  • Finansowanie w kwocie wartości rynkowej nieruchomości.
  • Długi okres najmu, opcja wykupu, opłaty serwisowe – wedle ustaleń stron.
  • Miesięczny czynsz nie zależy od stawki WIBOR – tańsza alternatywa w dobie rosnących stóp procentowych.
  • Szybki proces decyzyjny.

 

INWI aktywnie poszukuje nieruchomości należących do firm o rocznych obrotach powyżej 200 mln PLN.

Zachęcamy do kontaktu: mariusz.stepien@inwi.pl / tel. +48 789 046 179