Category Archives: Bez kategorii

Rynek gruntów inwestycyjnych w Warszawie 2023

Ostatni rok przyniósł znaczące zmiany na rynku gruntów inwestycyjnych pod zabudowę wielorodzinną w Warszawie. Łączna wartość transakcji sukcesywnie spadała od trzech lat. Odnotowano jednak wzrost koncentracji kontraktowanych gruntów tam, gdzie ceny były najniższe, co wskazuje na bardziej strategiczne podejście inwestorów szukających bardziej dostępnych i korzystnych cenowo lokalizacji mających minimalizować ryzyko i maksymalizować potencjalne zyski. Zespół INWI przeanalizowali ostatnie dane transakcyjne na rynku gruntów inwestycyjnych w stolicy. Co pokazały doświadczenia z ostatnich dwóch lat? Jakie są dalsze perspektywy dla sektora wielorodzinnego? Na te pytania odpowiadają eksperci INWI – firmy będącej liderem w sektorze nieruchomości gruntowych, mieszkaniowych, logistycznych i handlowych.

Spadek dynamiki rynku

Warty uwagi jest fakt, że od kilku lat deficyt gruntów inwestycyjnych systematycznie się pogłębia. Zgodnie z danymi INWI w Warszawie w 2023 roku odnotowano spadek liczby transakcji o 8% względem roku poprzedniego. Ma to swoje przełożenie na łączną powierzchnię oraz sumaryczną wartość transakcji, które adekwatnie malały z roku na rok. W 2021 roku powierzchnia transakcji gruntów pod zabudowę wielorodzinną plasowała się w okolicach 800 tys. m2, rok później spadła do nieco ponad 500 tys. m2, w 2023 r. natomiast wyniosła zaledwie 350 tys. m2. Zmniejszająca się dynamika sygnalizuje jednak stabilizację warunków na rynku. Inwestorzy są bardziej świadomi i przewidywalni w swoich decyzjach, co sprzyja bardziej zrównoważonemu rozwojowi. Dodatkowo mniejsza liczba transakcji sugerować może większe skupienie na długoterminowych celach inwestycyjnych, które mają większy potencjał na dłuższą metę. Spadek dynamiki rynku stanowi okazję do wdrożenia nowych strategii inwestycyjnych. Firmy deweloperskie i inwestorzy mogą koncentrować się na jakościowych aspektach inwestycji, starannie analizując projekty i minimalizując ryzyko, co w dłuższym okresie powinno przynosić znaczące korzyści. Naturalna konsolidacja rynku daje również szansę dla firm ze stabilnymi fundamentami, zwiększając perspektywy na długoterminowy sukces i ugruntowując ich pozycję na rynku.
„Obserwujemy spadek liczby transakcji inwestycyjnych w stolicy. Interpretujemy to jako sygnał stabilizacji warunków rynkowych oraz większego skupienia inwestorów na długoterminowych celach, co może przynieść korzyści w perspektywie czasowej” mówi Mariusz Urbański, Development Director w INWI.

Dynamika i zróżnicowanie przestrzenne cen gruntów

W pierwszej połowie roku 2023 eksperci INWI zaobserwowali wyraźny spadek średniej ceny za metr kwadratowy gruntu względem adekwatnego okresu w roku poprzednim. Wyniosła ona 2 211 zł/m2, czyli o prawie 800 zł za metr kwadratowy mniej niż pierwszej połowie roku 2022. Druga połowa roku 2023 przyniosła wzrost tej ceny do 3 500 zł/m2, co stanowi jednak o ponad 500 za metr kwadratowy mniej niż w drugiej połowie roku 2022. W ujęciu średniorocznym, w 2023 roku wartość gruntów sytuowała się na poziomie 2 908 zł/m2, a w roku poprzednim na poziomie 3 370 m2. Trzynastoprocentowy spadek cen gruntu nie szedł jednak w parze ze zmianą w cenach za powierzchnię użytkową mieszkalną, która utrzymywała się od dwóch lat na bardzo podobnym poziomie.
Dzielnicą o najniższej cenie za grunt oraz PUM była Białołęka, gdzie ceny te wynosiły odpowiednio 1 082 zł oraz 1 033 zł. Był to obszar szczególnie atrakcyjny dla inwestorów, co potwierdza liczba przeprowadzanych transakcji wynosząca 21 w roku 2023 i 22 w roku 2022. Najwyższą cenę za metr kwadratowy gruntu odnotowano w pojedynczej transakcji na warszawskiej Ochocie – 19 272 zł. Cena za PUM dla tej transakcji plasowała się na poziomie bardzo wysokim – 12 144 zł.

Aktywność deweloperów

W raporcie przygotowanym przez INWI przeanalizowana została aktywność deweloperów działających na terenie stolicy, których w roku 2023 było ponad 40. Każdego z nich porównano na podstawie trzech kategorii: sumy powierzchni transakcji, łącznej wartości transakcji oraz łącznego PUM-u na zakontraktowanych terenach. Pod względem powierzchni transakcji i wielkości PUM-u na pierwszym miejscu uplasował się Dantex z nieco ponad 80 tys. m2 zakupionych gruntów, co stanowiło prawie 24% całej powierzchni transakcji w stolicy. Łączny PUM na tych terenach wyniósł 47 373 m2. Największy cenowo zakup dokonał Dom Development, nabywając tereny na Mokotowie i Bemowie za ponad 125 mln zł. Innymi wartymi wymienienia deweloperami aktywnymi na warszawskim rynku nieruchomości byli Profit Development, Develia czy Marvipol, którzy z wcześniej wymienionymi usytuowali się w pierwszej piątce pod względem wielkości i wartości transakcji oraz wielkości PUM.

O INWI

Firma INWI działa w sektorach nieruchomości obejmującej grunty, nieruchomości mieszkaniowe, biurowe, handlowe oraz logistyczne. Aktywnie poszukuje terenów i budynków do realizacji własnych planów inwestycyjnych oraz we współpracy z wiodącymi inwestorami na rynku. Firma bierze również udział w transakcjach typu sale and leaseback (najem zwrotny). Do tej pory INWI zrealizowało ponad 50 projektów, a wartość przeprowadzonych transakcji przekracza 620 mln EUR. Więcej informacji na www.inwi.pl

Posiadacze dużych gruntów zazwyczaj zastanawiają się, czy mogą uznać swój teren jako „grunt inwestycyjny”. Właściciele niejednokrotnie spotykają się z informacją, że jest to najbardziej pożądana przez inwestorów nieruchomość, a co za tym idzie najbardziej wartościowa. Co to jest grunt inwestycyjny i jakie są jego rodzaje? Jak wycenić grunt inwestycyjny?  Te zagadnienia przybliżymy w poniższym artykule.

Definicja gruntu inwestycyjnego

Grunty inwestycyjne to nieruchomości, na których, zgodnie z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy może powstać inwestycja związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Mogą to być fabryki, magazyny, hale produkcyjne, czy logistyczne, budynki biurowe, handlowe. Na tego typu gruncie nie mogą powstać budynki mieszkalne. Zabudowania związane z działalnością gospodarczą często charakteryzują się wysokim stopniem uciążliwości dla okolicznych mieszkańców, dlatego tereny inwestycyjne najczęściej usytuowane są na obrzeżach miast lub poza nimi, w okolicy dróg krajowych, ekspresowych lub węzłów autostradowych. Wyjątki stanowią zabudowania biurowe i handlowe, które powstają w miastach, w miejscach dobrze skomunikowanych.

Co może powstać na gruncie inwestycyjnym

To zależy przede wszystkim od wielkości gruntu, lokalizacji, zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub WZ) oraz stanu dróg dojazdowych. W zależności od kombinacji powyższych elementów, na gruncie inwestycyjnym mogą powstać różnego rodzaju zabudowania. Są to przede wszystkim:

Parki Magazynowe

Kompleksy wielkopowierzchniowych magazynów, z których korzysta więcej niż jeden najemca. Lokalizacja tego typu nieruchomości skoncentrowana jest w okolicy dużych miast, ale najczęściej tuż poza ich granicami, wzdłuż największych ciągów komunikacyjnych i przy węzłach autostradowych.

Magazyny typu big-box

Wielkopowierzchniowe obiekty zlokalizowane w okolicach największych aglomeracji miejskich, przeważnie między 10 a 50 km od granic miasta, z dostępem do dróg ekspresowych i autostrad. Głównymi najemcami big boxów są firmy e-commerce, sieci handlowe, dystrybutorzy, firmy logistyczne.

Small business units

SBU to mniejsze magazyny o powierzchni od 500 mkw do 5 000 mkw. W obiektach znajdują się magazyny i biura, a czasem lekka produkcja. Tego typu nieruchomość wybierana jest  najczęściej przez najemców, którym zależy, poza doskonałą lokalizacją, na walorach wizualnych i estetycznych budynku. Small business units zlokalizowane są w dzielnicach przemysłowych miast, zlokalizowanych w niedalekiej odległości od centrum.

Obiekty produkcyjne

Działki przeznaczone pod obiekty produkcyjne są zazwyczaj szczegółowo określone w MPZP. Skomplikowane parametry i szczególne wymagania niezbędne do powstania tego typu zabudowań ograniczają możliwości gruntu – nie każda parcela spełnia założenia obiektów produkcyjnych.

Data center

Budynek tego typu przeznaczony jest do przechowywania infrastruktury informatycznej, przetwarzania danych oraz ich dystrybucji. Charakteryzuje się bardzo dużym zapotrzebowaniem na prąd, lokalizacją z dala od głównych dróg, ale w dobrze skomunikowanej okolicy.

Budynki biurowe

To jeden z najbardziej aktywnych sektorów nieruchomości inwestycyjnych. Na koniec trzeciego kwartału 2022 roku całkowity wolumen inwestycji biurowych w Polsce osiągnął poziom 1,8 miliarda euro. Naturalnie tego typu inwestycje powstają w dużych miastach jak Warszawa, Wrocław, Kraków.

Retail park

Zapotrzebowanie na grunty z przeznaczeniem pod zabudowę wielkopowierzchniowych hal handlowych tzw. retail parków jest wciąż wysokie. Tego typu inwestycje realizowane są w całej Polsce zarówno w granicach dużych miast, jak i poza nimi.

Jak sprawdzić, czy grunt należy do kategorii inwestycyjnych

Najważniejszym aktem prawnym, który pomoże określić status gruntu, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w skrócie MPZP. To w tym dokumencie znajdują się informacje określające jakie wytyczne obowiązują na danym terenie. Zgodnie z Art. 4, pkt. 1. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym MPZP określa „ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu”. MPZP określa nie tylko to, co może powstać na danym gruncie, ale także opisuje parametry takie jak wysokość zabudowania. Dane dotyczące stanu faktycznego gruntu są możliwe do odnalezienia przez Internet lub w Urzędach Gmin. Jeśli dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a inwestor planuje zmienić sposób jej zagospodarowania, można ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku spełnienia kilku warunków, między innymi, gdy co najmniej jedna sąsiadująca działka dostępna z tej samej drogi jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy.

Jak wycenić grunt inwestycyjny

Aby rzetelnie wycenić grunt inwestycyjny, należy w pierwszej kolejności odpowiedzieć na pytanie, jak dużą część powierzchni można przeznaczyć pod inwestycję. Tego typu analiza pomoże oszacować cenę wyjściową, która zostanie odpowiednio doprecyzowana po określeniu parametrów technicznych, które determinują potencjał inwestycyjny. Najważniejsze z nich określone są w dokumentach urzędowych wydanych przez samorządy na szczeblu gminnym, powiatowym i wojewódzkim (np. MPZP). Na podstawie dostępnych dokumentów można obliczyć powierzchnię użytkową i uzyskać odpowiedź na zadane w pierwszym zdaniu pytanie. To jeden z niezbędnych parametrów w celu określenia wartości gruntu. Jeżeli działka jest objęta dodatkowymi uwarunkowaniami (leży w strefie rekultywacji, nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków, leży w strefie zabudowy śródmiejskiej lub planowane są w pobliżu inwestycje infrastrukturalne) lub wymagana jest decyzja środowiskowa, niezbędne będzie uzyskanie dodatkowych dokumentów. Aby otrzymać wiarygodny i rzetelny operat szacunkowy warto skorzystać ze wsparcia specjalistów.

Posiadasz grunt i chcesz go sprzedać? Skontaktuj się z nami. 

Według Głównego Urzędu Statystycznego w październiku 2022 roku inflacja w Polsce wyniosła 17,9%. To najwyższy wynik od 25 lat. Inflacja bazowa (po wyłączeniu cen żywności i energii) również przekroczyła już dwucyfrowy poziom i wynosi 11%. Dla przedsiębiorstw oznacza to ciągły wzrost kosztów surowców, produkcji i kosztów ogólnych, co znacznie ogranicza nadwyżki finansowe. Metodą na walkę z inflacją jest najem zwrotny.

Aby walczyć z rosnącymi kosztami, spółki muszą dokładniej przyjrzeć się swoim aktywom i znaleźć sposoby na uwolnienie kapitału. Jednym z możliwych źródeł finansowania, które często nie jest brane pod uwagę, jest nieruchomość będąca w posiadaniu spółki. W przypadku przedsiębiorstw, które prowadzą działalność produkcyjna/magazynową, aktywa te mają znaczący udział w bilansie, często finansowany kapitałem własnym, którego upłynnienie jest najtrudniejsze. Korzystnym rozwiązaniem jest transakcja najmu zwrotnego. Odzyskanie środków zamrożonych w nieruchomości i reinwestowanie tych dochodów z powrotem w core business może nie tylko pomóc firmom przetrwać falę rosnących cen, ochronić kapitał ludzki, ale także zapewnić kapitał potrzebny do długoterminowego wzrostu i sukcesu.

Korzyści wynikające z udziału w transakcji najmu zwrotnego

1. Finansowanie w kwocie wartości rynkowej nieruchomości. Najem zwrotny może zapewnić kapitał o wartości rynkowej nieruchomości. Jest to szczególnie korzystne rozwiązanie dla dużych firm o obrotach powyżej 100 milionów PLN, posiadających w swoim majątku istotne nieruchomości o charakterze produkcyjnym, biurowym, magazynowym czy przemysłowym.

2. Pełna elastyczność w przeznaczeniu środków ze sprzedaży. Pozyskany kapitał można przeznaczyć na inwestycje, spłatę zobowiązań, dywidendę.

3. Okres najmu, wykup, wysokość czynszu, opłaty serwisowe – wedle ustaleń stron. Proponowany okres najmu jest długoletni i wynosi minimum 10 lat z możliwością wielokrotnego przedłużenia opcją pierwokupu lub wykupu. Tym samym w pełni zabezpiecza dalsze niczym nieograniczone działalnie spółki w danym obiekcie.

4. Miesięczny czynsz nie zależy od stawki WIBOR/EURIBOR – tańsza alternatywa w dobie rosnących stóp procentowych. Przedsiębiorca może zaliczyć koszty czynszu do kosztów uzyskania przychodów.

5. Szybki proces decyzyjny. Sale and leaseback to szybki proces i często korzystniejszy finansowo niż inne sposoby pozyskania środków. Transakcja nie wymaga żadnego wkładu własnego.

Czym jest najem zwrotny

Sale and leaseback, inaczej najem zwrotny, składa się z dwóch łączących się ze sobą etapów. Po pierwsze firma sprzedaje swoją nieruchomość inwestorowi, a następnie podpisuje umowę najmu i dalej prowadzi działalność w identycznym zakresie w tej samej nieruchomości. Często umowa gwarantuje sprzedającemu prawo pierwokupu po okresie wynajmu. Korzyść z tego typu transakcji polega na tym, że firmy mogą natychmiast zainwestować ten kapitał z powrotem w swoją podstawową działalność. W dzisiejszym środowisku wysokiej inflacji środki te mogłyby zostać wykorzystane do zrekompensowania rosnących kosztów prowadzenia przedsiębiorstwa, a także do finansowania długoterminowych inicjatyw. Co więcej, firmy zachowują pełną kontrolę operacyjną nad swoimi aktywami w trakcie trwania umowy najmu zwrotnego, co oznacza, że nie występują żadne ograniczenia w działaniu.

Szczególnie atrakcyjny czas na rozważenie najmu zwrotnego właśnie trwa. Jeśli firma zdecyduje się teraz na najem zwrotny może zablokować jeszcze poprzednie stawki, niższe niż przyszłoroczne z racji spodziewanego spowolnienia gospodarczego. W krajach Europy Zachodniej oraz Stanach Zjednoczonych liczba, jak i wolumen transakcji najmu zwrotnego nieprzerwanie rośnie. W Polsce ta forma finansowania stopniowo zyskuje na popularności zarówno wśród właścicieli dużych firm myślących o przyspieszeniu rozwoju, jak i tych zmagających się z problemami restrukturyzacji.

Więcej informacji na temat sale and leaseback. 

Recycling miasta to proces fizycznej, społecznej i kulturowej transformacji miasta. Celem jest poprawa poziomu życia mieszkańców oraz ocalenie lub wskrzeszenie pamięci miast, lub ich szczególnych fragmentów. Zjawisko recyclingu miejskiego, zwanego też urbanistycznym, znane jest architektom od stuleci. Dawniej idea ta zakładała tchnięcie nowego życia w podupadłe struktury miasta. Dotykała niefunkcjonalnych i niszczejących obszarów oraz optymalizowała je pod kątem potencjału społecznego, ekonomicznego i kulturalnego.

Współczesne pojęcie miejskiego recyclingu różni się od dwudziestowiecznych założeń, które dążyły do przywrócenia obszarów do ich oryginalnego stanu. Dziś, kiedy głównym inwestorem jest podmiot prywatny, częściej adaptuje się istniejące już struktury do aktualnych wymogów kulturowych i społecznych, a także do nowych potrzeb powstałych w wyniku dynamicznego rozwoju i zmian w społeczeństwie. Współczesny recycling urbanistyczny wiąże się z inwestycją w modernizację infrastruktury komunikacyjnej i telekomunikacyjnej, wykorzystaniem alternatywnych źródeł energii oraz energooszczędnością. Również pojedyncze obiekty, a czasem nawet całe dzielnice są realizowane w duchu zrównoważonego rozwoju. Recycling urbanistyczny zyskuje popularność szczególnie w dużych ośrodkach miejskich, gdzie wyraźnie zauważalny jest deficyt gruntów przeznaczonych pod nowe inwestycje.

„Współczesny recycling urbanistyczny to przede wszystkim działalność polegająca na wydobyciu z gruntu czy budynku możliwe największego potencjału. Jeśli istniejący obiekt nie spełnia obowiązujących wymogów, przykładowo związanych z ESG proces ten może wiązać się z jego rozbiórką. ESG to szczególnie ważne dzisiaj wskaźniki, które pomagają firmom raportować działania niemożliwe do bezpośredniego przełożenia na typowo ekonomiczne wskaźniki rozwoju: środowiskowe (environmental), społeczne (social) także związane z ładem korporacyjnym (corporate governance). Takimi obiektami mogą to być przestarzałe instalacje przemysłowe, uśpione obiekty handlowe i przemysłowe, budynki mieszkalne i biurowe sprzed dziesięcioleci. W INWI umiemy zidentyfikować jaką drogą powinien pójść inwestor. Czy dany obiekt można zmodernizować i przywrócić do życia, czy wybrać bardziej radykalne działania. W ten sposób dostarczamy naszym klientom rozwiązania uszyte na miarę” mówi Michał Niczewski, architekt w INWI.

Obok typowego recyclingu urbanistycznego powstają procesy dotyczące rewitalizacji gruntów:

• Recycling gruntów (land recycling) – ponowne wykorzystanie opuszczonych, pustych lub niewykorzystanych gruntów do celów rewitalizacji. Wyróżniamy tu „szary recycling” (grey recycling) i „zielony recykling” (green recycling). O szarym recyclingu mówimy, gdy obiekty typowe dla miasta takie jak budynki lub infrastruktura transportowa zostają przekształcone w drodze przebudowy i adaptacji. Zielony recykling ma miejsce wtedy,  gdy tworzone są „zielone” obiekty miejskie, takie jak  użytki ekologiczne, parki miejskie lub obiekty sportowe.
• Intensyfikacja zabudowy (land densification) definiowane jako zagospodarowanie terenu, które odbywa się w obrębie funkcjonujących kwartałów miasta, przy maksymalnym wykorzystaniu istniejącej infrastruktury zamiast budowania na niezagospodarowanych dotąd Zjawisko to można obserwować na ternach blokowisk z lat 70 i 80 ubiegłego wieku. Taki sposób gospodarowania terenem wpisuje się również w założenia idei miasta 15-minutowego zwanego też „miastem kompaktowym”.

Recycling gruntów

Recycling gruntów obejmuje zarówno zjawisko  intensyfikacji zabudowy, jak i recyclingu sensu stricto. W związku z tym recycling gruntów rozumiany jest szeroko i obejmuje trzy elementy:  budowanie miasta kompaktowego, recycling gruntów szarych oraz recykling gruntów zielonych. Poziom recyclingu gruntów w stosunku do całkowitego użytkowania gruntów pokazuje tzw. wskaźnik recyclingu gruntów (land recycling indicator). Całkowite użytkowanie gruntów rozumiane jest jako wszystkie procesy użytkowania ziemi.

Możliwości wykorzystania procesów recyclingu urbanistycznego jest kilka. Jednym z nich jest adaptacja pustostanów, których odsetek w tkance miasta wzrósł w czasie pandemii (przykładowo w Katowicach oraz Łodzi odnotowano odpowiednio 17% i 20% pustostanów biurowych w 2021 roku) i wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Część pustostanów oczywiście przeznacza się do rozbiórki, choć ten proces nie jest optymalny gospodarczo. Coraz częściej rozważa się adaptację obiektów do zupełnie innych, nowych celów co w efekcie przyczynia się do wzrostu ich wartości.

Świetnym przykładem działań w zakresie recyclingu miejskiego jest francuski deweloper Novaxia. W 2022 roku Novaxia nabyła aktywa nieruchomościowe, które potencjalnie mogą zostać przedmiotem operacji recyclingu na jednostki mieszkalne w perspektywie krótko-, średnio- lub długoterminowej. Całkowita kwota zaangażowana przez spółkę na ten cel wyniosła blisko 550 mln euro. Francja jest jednym z trzech europejskich krajów, po Finlandii i Malcie, w których wskaźnik recyclingu gruntów jest najwyższy.

„W INWI od samego początku istnienia firmy przykładamy dużą wagę do idei zrównoważonego rozwoju i takiegoż budownictwa. Naszą misją jest inicjowanie ambitnych projektów, by przyspieszać rozwój miast i poprawiać komfort życia jego mieszkańców. Łączymy biznes i wartości społeczne, kulturowe i historyczne. Doceniamy potrzeby mieszkańców miast i społeczności, które uwzględniamy we wszystkich naszych działaniach biznesowych. W INWI identyfikujemy ryzyka, ale przede wszystkim szanse, dla których znajdujemy miejsce w procesie inwestycyjnym. Recycling miejski i recycling gruntów to pojęcia, którymi zarządzamy od lat. Znajdujemy nowe, korzystniejsze biznesowo funkcje dla lokalizacji, które straciły swoje pierwotne znaczenie. Nadajemy takim obiektom nową formę użytkowania, co uwalnia niedostępny wcześniej kapitał. Dzięki naszemu doświadczeniu w transakcjach dotyczących gruntów i budynków jesteśmy w stanie szybko zidentyfikować wspomniane szanse, a dzięki temu zmaksymalizować zysk i zapewnić naszym klientom satysfakcjonujące korzyści” mówi Daniel Radkiewicz, CEO INWI.